Đang ở yên ổn thì chủ nhà nhắn: "Từ tháng sau tăng thêm 500 nghìn nhé". Hợp đồng còn mấy tháng nữa mới hết hạn, người thuê có buộc phải đồng ý không? Pháp luật hiện hành trả lời khá rõ: giá thuê là điều khoản đã thỏa thuận, chủ nhà không thể tự ý thay đổi giữa chừng, trừ một số trường hợp.
Bài viết tóm tắt quy định của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 về giá thuê, các trường hợp được điều chỉnh, và người thuê nên làm gì khi bị đề nghị tăng giá.
Nguyên tắc: giá thuê do hai bên thỏa thuận
Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024), bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê thì phải theo quy định đó. Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định giá thuê do các bên thỏa thuận.
Điều này có nghĩa: khi hợp đồng đã ghi rõ giá và thời hạn, mức giá đó ràng buộc cả hai bên trong suốt thời hạn hợp đồng. Muốn thay đổi, hai bên phải thỏa thuận lại, tốt nhất là bằng phụ lục hợp đồng có chữ ký.
Khi nào chủ nhà được điều chỉnh giá giữa hợp đồng
| Trường hợp | Có được tăng giá không |
|---|---|
| Hợp đồng có sẵn điều khoản điều chỉnh giá (ví dụ tăng 5% sau mỗi 12 tháng, báo trước 30 ngày) | Được, nhưng đúng mức và đúng cách đã ghi |
| Chủ nhà cải tạo nhà, người thuê đồng ý việc cải tạo, và thời hạn thuê còn lại từ 1/3 hợp đồng trở xuống | Được điều chỉnh theo Luật Nhà ở 2023; giá mới do hai bên thỏa thuận |
| Hai bên tự nguyện thỏa thuận lại và ký phụ lục | Được |
| Chủ nhà tự ý báo tăng, hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh | Không, người thuê có quyền từ chối |
| Hết hạn hợp đồng, ký hợp đồng mới | Chủ nhà được đề xuất giá mới; người thuê có quyền đồng ý hoặc không |
Với trường hợp cải tạo nhà, nếu hai bên không thỏa thuận được giá mới, Luật Nhà ở cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.
Quyền của người thuê khi bị tăng giá
Giá thuê đã ghi trong hợp đồng ràng buộc cả hai bên trong suốt thời hạn thuê. Ảnh: Q.House
Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê:
- Không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Làm quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia bằng văn bản ít nhất 30 ngày trước, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Ngoài ra, chủ nhà không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại nhà khi người thuê vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ, trừ các trường hợp luật quy định (như nợ tiền thuê từ 3 tháng trở lên, dùng nhà sai mục đích, tự ý cho thuê lại...).
Nói cách khác, khi chủ nhà tự ý tăng giá, người thuê có thể: tiếp tục ở và trả theo giá cũ trong hợp đồng; thương lượng một mức hợp lý; hoặc chấm dứt hợp đồng mà không bị coi là vi phạm.
Nên làm gì khi nhận tin báo tăng giá
- Đọc lại hợp đồng: có điều khoản điều chỉnh giá không, mức tăng tối đa bao nhiêu, phải báo trước bao lâu.
- Đề nghị chủ nhà báo bằng văn bản (tin nhắn, email cũng nên lưu lại), nêu rõ mức tăng và thời điểm áp dụng.
- Thương lượng: so sánh với giá phòng tương tự trong khu vực; đề nghị tăng ít hơn, áp dụng từ khi gia hạn, hoặc đổi lại bằng việc ký thời hạn dài hơn.
- Nếu đồng ý: ký phụ lục hợp đồng ghi rõ giá mới, ngày áp dụng; không chỉ thỏa thuận miệng.
- Nếu không đồng ý và chủ nhà vẫn ép tăng: có thể chấm dứt hợp đồng theo luật, thông báo trước 30 ngày, và yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc theo thỏa thuận.
- Khi có tranh chấp: ưu tiên thương lượng, hòa giải tại cơ sở; nếu không được, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có căn nhà.
Lưu ý khi ký hợp đồng để tránh bị tăng giá bất ngờ
- Ghi rõ giá thuê cố định trong toàn bộ thời hạn, hoặc ghi rõ cơ chế điều chỉnh: bao lâu một lần, tăng tối đa bao nhiêu phần trăm, báo trước bao nhiêu ngày.
- Ghi rõ các khoản phí khác (điện, nước, dịch vụ, gửi xe) và cách điều chỉnh, vì chủ nhà có thể không tăng tiền phòng nhưng tăng phí dịch vụ.
- Thỏa thuận về tiền đặt cọc khi một bên chấm dứt hợp đồng trước hạn.
- Giữ bản hợp đồng có chữ ký của cả hai bên. Xem thêm bài Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?
Giá thuê tăng theo thị trường là chuyện bình thường, nhưng phải đúng thời điểm và đúng cách. Một hợp đồng ghi rõ cơ chế điều chỉnh giá sẽ giúp cả người thuê lẫn chủ nhà tránh được những cuộc nói chuyện khó xử giữa chừng.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Với tình huống cụ thể, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư.
Bài viết tham khảo từ:
- Luật Nhà ở 2023 quy định như thế nào về thuê nhà ở? – Luật Hoàng Anh
- Chủ cho thuê nhà có được tự ý tăng giá thuê hay không? – Thư viện Pháp luật
- Luật tăng giá thuê Việt Nam: quy định, thông báo và thực tiễn – Landager
Q.House tổng hợp
