Bạn thuê một căn studio, rồi người yêu chuyển đến ở cùng. Bạn đi công tác ba tháng và muốn cho bạn bè thuê lại. Hoặc bạn chuyển việc sang thành phố khác và muốn "sang" hợp đồng cho người quen. Đây là những tình huống rất thường gặp, nhưng nếu tự ý làm mà không hỏi chủ nhà, bạn có thể bị chấm dứt hợp đồng và mất tiền cọc.
Bài viết tóm tắt quy định hiện hành về ba trường hợp: cho thuê lại, ở thêm người và chuyển hợp đồng cho người khác, kèm cách làm đúng và mẫu phụ lục tham khảo.
Ba trường hợp khác nhau thế nào
| Trường hợp | Ví dụ | Cần chủ nhà đồng ý? |
|---|---|---|
| Cho thuê lại | Bạn vẫn đứng tên hợp đồng, nhưng cho người khác thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn hộ và thu tiền của họ | Có. Tự ý làm là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng |
| Ở thêm người | Người thân, người yêu, bạn bè đến ở cùng lâu dài, không trả tiền thuê cho bạn | Nên thông báo và được đồng ý, nhất là khi hợp đồng giới hạn số người ở. Ngoài ra phải làm thủ tục cư trú |
| Chuyển hợp đồng cho người khác | Bạn rời đi, người khác vào ở và tiếp tục hợp đồng thay bạn | Có. Cần thỏa thuận giữa bạn, người mới và chủ nhà |
Cho thuê lại: luật nói gì
Cho người khác thuê lại căn hộ đang thuê chỉ hợp pháp khi chủ nhà đồng ý. Ảnh: Q.House
Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Với nhà ở, Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê sử dụng nhà sai mục đích, hoặc tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Bên đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Nói cách khác, nếu bạn cho thuê lại khi chưa hỏi, chủ nhà có quyền lấy lại nhà. Khi đó bạn là bên có lỗi, nên có thể mất tiền cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nên làm: hỏi chủ nhà trước, và xin đồng ý bằng văn bản (tin nhắn, email hoặc phụ lục hợp đồng).
- Ghi rõ: thời gian cho thuê lại, thông tin người thuê lại, ai chịu trách nhiệm khi có hư hỏng (thường vẫn là bạn, người đứng tên hợp đồng).
- Đăng ký trên các nền tảng cho thuê ngắn ngày: nhiều tòa nhà cấm hoặc có quy định riêng. Hãy hỏi Ban quản lý trước.
Ở thêm người: những việc cần làm
Căn hộ có gác hoặc phòng riêng phù hợp hơn khi có thêm người ở cùng. Ảnh: Q.House
Có thêm người ở không phải là "cho thuê lại" nếu người đó không trả tiền thuê cho bạn. Dù vậy, bạn vẫn cần làm ba việc:
Thông báo cho chủ nhà
Nhiều hợp đồng giới hạn số người ở hoặc tính thêm phí điện, nước, dịch vụ theo đầu người. Cho thêm người ở mà không báo có thể bị xem là vi phạm hợp đồng. Hãy thỏa thuận lại chi phí (nếu có) và ghi vào phụ lục.
Làm thủ tục cư trú
- Người ở thêm từ 30 ngày trở lên phải đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020. Hợp đồng thuê là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, nên có tên người ở thêm trong hợp đồng hoặc phụ lục sẽ thuận tiện hơn.
- Người ở ngắn ngày, ví dụ người thân đến chơi vài hôm, thì chủ nhà hoặc người đang ở phải thông báo lưu trú, có thể làm trên ứng dụng VNeID.
Xem hướng dẫn chi tiết trong bài Đăng ký tạm trú khi thuê nhà qua VNeID.
Báo Ban quản lý tòa nhà
Ở căn hộ dịch vụ và chung cư, Ban quản lý thường cần biết ai đang ở để cấp thẻ ra vào, đăng ký vân tay, gửi xe. Đây cũng là cách bảo đảm an ninh chung cho cả tòa nhà.
Chuyển hợp đồng cho người khác
Khi bạn muốn rời đi trước hạn và để người khác ở tiếp, về mặt pháp lý đây là việc chuyển giao cả quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê. Theo Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển giao nghĩa vụ cho người khác chỉ được thực hiện khi bên có quyền đồng ý. Ở đây, bên có quyền là chủ nhà. Vì vậy, cần một thỏa thuận ba bên.
Thỏa thuận này nên làm rõ:
- Ngày bàn giao: từ ngày nào người mới chịu trách nhiệm tiền thuê, điện, nước.
- Tiền cọc: chủ nhà hoàn cọc cho bạn và nhận cọc mới từ người mới, hay người mới trả lại cho bạn và chủ nhà giữ nguyên khoản cọc cũ.
- Tình trạng căn hộ: lập biên bản bàn giao có ảnh, để phân định hư hỏng trước và sau thời điểm chuyển.
- Thời hạn và giá thuê: giữ nguyên hợp đồng cũ, hay ký hợp đồng mới.
Trong nhiều trường hợp, cách gọn nhất là chấm dứt hợp đồng cũ theo thỏa thuận và chủ nhà ký hợp đồng mới với người thuê mới.
Mẫu phụ lục "bổ sung người ở" tham khảo
Một phụ lục ngắn, hai bên ký, đính kèm hợp đồng thuê, có thể gồm:
- Số hợp đồng thuê, ngày ký, địa chỉ căn hộ.
- Họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, số điện thoại của người ở thêm.
- Thời gian bắt đầu ở cùng.
- Chi phí phát sinh (nếu có): tiền thuê điều chỉnh, phí dịch vụ, cách tính điện nước.
- Cam kết: người ở thêm tuân thủ nội quy tòa nhà; bên thuê chịu trách nhiệm về hư hỏng do người ở cùng gây ra.
- Trách nhiệm đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú.
- Chữ ký bên cho thuê, bên thuê, và người ở thêm (nếu cần).
Sai lầm thường gặp
- "Chủ nhà nói miệng là được rồi." Khi có tranh chấp, lời nói khó chứng minh. Hãy xin xác nhận bằng tin nhắn hoặc văn bản.
- Cho thuê lại ngắn ngày qua ứng dụng mà không hỏi chủ nhà và Ban quản lý.
- Người ở thêm không đăng ký tạm trú, có thể bị xử phạt hành chính khi công an kiểm tra.
- "Sang" hợp đồng chỉ giữa hai người thuê, không có chủ nhà ký. Khi người mới gây hư hỏng hoặc nợ tiền, bạn vẫn là người đứng tên.
Căn hộ thuê là tài sản của chủ nhà, nên mọi thay đổi về người ở đều nên được trao đổi rõ ràng. Một tin nhắn hỏi trước và một trang phụ lục ký sẵn có thể giúp bạn tránh được những tranh chấp mất thời gian và tiền bạc.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Mẫu phụ lục chỉ là gợi ý nội dung; với trường hợp cụ thể, nên tham khảo luật sư hoặc cơ quan trợ giúp pháp lý.
Nguồn tham khảo
- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà (Luật Nhà ở 2023, Điều 172) – LuatVietnam
- Bên thuê nhà có được phép cho thuê lại nhà? (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 475) – LuatVietnam
- Đăng ký tạm trú khi thuê nhà (Luật Cư trú 2020, Điều 28) – LuatVietnam
Q.House tổng hợp
