Cuối năm thường là lúc nhiều người tính chuyện gia hạn hợp đồng hoặc chuyển chỗ ở. Câu hỏi quen thuộc: giá thuê đang lên hay đã chững lại? Số liệu quý III/2026 cho thấy bức tranh khá rõ. Căn hộ dịch vụ cao cấp đi ngang ở mức cao, còn phân khúc bình dân và tầm trung mới là nơi giá tăng nhanh hơn.
Bài viết tổng hợp các báo cáo thị trường công bố gần đây của Savills, Avison Young và dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. Số liệu ở cấp toàn thành phố; giá thực tế từng căn còn phụ thuộc vị trí, diện tích và tiện ích.
Bức tranh chung: căn hộ dịch vụ giữ nhịp, công suất cao
Khu trung tâm vẫn có giá thuê cao nhất, nhưng đang đi ngang. Ảnh minh họa: Peter Nguyen / Unsplash
Theo Savills, quý III/2026 TP.HCM có hơn 7.000 căn hộ dịch vụ từ 146 dự án. Công suất thuê trung bình khoảng 85%. Giá thuê trung bình tăng lên gần 600.000 đồng/m²/tháng, so với khoảng 560.000 đồng/m²/tháng của quý II. Nguyên nhân chính là tỷ lệ trống thấp, cộng với việc một số dự án hạng A, B tăng giá hoặc giảm bớt khuyến mãi.
Ở nhóm cao cấp, Avison Young ghi nhận nguồn cung hạng A và B duy trì hơn 3.000 căn, không có dự án mới trong quý III. Giá chào thuê:
| Hạng | Giá thuê trung bình | Công suất |
|---|---|---|
| Hạng A | Khoảng 40 USD/m²/tháng | Khoảng 80% |
| Hạng B | Khoảng 22 USD/m²/tháng | Khoảng 75% |
Cả giá và công suất gần như không đổi so với quý trước. Phân khúc cao cấp đang "đi ngang ở mức cao", cạnh tranh bằng chất lượng vận hành hơn là giảm giá.
Khu vực nào giữ giá, khu vực nào tăng
Các báo cáo hiện chưa công bố số liệu chi tiết theo từng phường. Tuy nhiên, có thể rút ra một số xu hướng rõ ràng:
- Khu trung tâm giữ giá. Theo Savills, giá thuê căn hộ dịch vụ khu trung tâm đi ngang trong quý II, dù vẫn cao hơn nhiều so với các khu khác. Công suất khu trung tâm giảm nhẹ.
- Khu ngoài trung tâm hút khách nhờ giá hợp lý. Cùng báo cáo cho thấy các dự án ngoài trung tâm cải thiện công suất nhờ giá thuê vừa phải và đi lại thuận tiện. Đây là nhóm khu vực như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, nằm sát trung tâm nhưng mức giá dễ chịu hơn.
- Thảo Điền – Thủ Đức vẫn là "thủ phủ" của chuyên gia nước ngoài. Nguồn cung mới đáng chú ý đến từ đây, như dự án Oakwood Thảo Điền với 356 căn, dự kiến mở cửa năm 2029.
Phân khúc bình dân và tầm trung tăng nhanh hơn
Nhu cầu thuê phòng trọ, căn hộ mini tăng mạnh trong năm 2026. Ảnh minh họa: Thea Harrison / Unsplash
Ở phân khúc mà người đi làm, sinh viên thuê nhiều nhất, giá tăng rõ hơn:
- Theo dữ liệu Batdongsan.vn (tính đến tháng 4/2026), giá thuê phòng trọ khu nội thành tăng bình quân khoảng 6% so với cùng kỳ, khu ngoại thành tăng khoảng 8%.
- Khảo sát của Báo Xây dựng (tháng 5/2026) ghi nhận nhiều khu vực tăng 10–20%, nhất là phòng bình dân và phòng dịch vụ. Căn hộ cho thuê tăng khoảng 10–15%, còn căn hộ dịch vụ chỉ tăng nhẹ 2–3%.
- Giá phòng trọ phổ biến ở khu trung tâm (Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh cũ) khoảng 2,5–8 triệu đồng/tháng.
Lực đẩy đến từ nhu cầu: tháng 1/2026, mức quan tâm đến bất động sản cho thuê tại TP.HCM tăng 60% so với cùng kỳ, riêng phòng trọ tăng tới 130%, theo Batdongsan.com.vn.
Điều gì đang tác động đến giá thuê
Khu ven sông Bình Thạnh và các khu dân cư cao cấp thu hút người thuê có thu nhập cao. Ảnh minh họa: Ngoc Nguyen Phuong / Unsplash
- Nguồn cung mới hạn chế. Savills dự báo chỉ khoảng 1.000 căn hộ dịch vụ mới gia nhập thị trường đến năm 2029. Một số dự án hạng C nhỏ đã ngừng hoạt động.
- Dòng vốn FDI. Vốn FDI đăng ký vào TP.HCM nửa đầu 2026 đạt 923 triệu USD, tăng 58% so với cùng kỳ, theo Savills. Kéo theo đó là nhu cầu thuê của chuyên gia và nhân sự dự án.
- Thời gian thuê dài hơn. Khách thuê có xu hướng ở lâu hơn. Căn 2–3 phòng ngủ cho gia đình là nhóm hoạt động tốt nhất ở phân khúc cao cấp.
- Hạ tầng giao thông. Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên vận hành từ cuối năm 2024 giúp các khu dọc tuyến dễ tiếp cận hơn. Hiện chưa có số liệu đo riêng tác động của tuyến này lên giá thuê.
Người thuê nên làm gì lúc này
- Đang ở ổn, giá hợp lý: cân nhắc gia hạn dài hơn (12 tháng) và đề nghị ghi rõ mức tăng giá tối đa trong hợp đồng, vì mặt bằng phân khúc bình dân, tầm trung đang tăng.
- Muốn tiết kiệm mà vẫn gần trung tâm: các khu sát trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận đang là điểm cân bằng giữa giá và thời gian đi lại.
- Đi xem phòng sớm: nhu cầu thường tăng sau Tết, nên chốt chỗ ở trong những tháng cuối năm có thể giúp bạn có nhiều lựa chọn hơn.
- So tổng chi phí, không chỉ giá thuê: phí dịch vụ, điện nước, gửi xe và chi phí đi lại có thể làm thay đổi bài toán.
Thị trường cho thuê TP.HCM cuối 2026 không "nóng" đồng loạt mà phân hóa theo phân khúc. Biết mình đang ở nhóm nào sẽ giúp bạn thương lượng tốt hơn khi gia hạn hoặc tìm chỗ ở mới.
Số liệu tổng hợp từ báo cáo và khảo sát đã công bố; không phải dự báo hay lời khuyên đầu tư. Giá thực tế từng căn khác nhau theo vị trí và tiện ích.
Nguồn tham khảo
- Savills quý III/2026 – Phụ nữ Mới
- Savills quý II/2026 – Tin nhanh chứng khoán
- Avison Young quý III/2026 – Tin nhanh chứng khoán
- Thị trường phòng trọ TP.HCM 2026 – Báo Xây dựng
- Nhu cầu thuê nhà đầu năm 2026 – Công nghệ & Đời sống
Q.House tổng hợp
