Giá thuê và nội thất thường là hai thứ người thuê để ý đầu tiên. Nhưng phần lớn rắc rối sau khi dọn vào lại đến từ những chi tiết nhỏ: vòi nước yếu, giá điện tính cao hơn quy định, tiền cọc không được hoàn, hoặc một điều khoản tăng giá ghi mập mờ. Dưới đây là 12 điểm nên kiểm tra, chia làm hai chặng: lúc đi xem phòng và lúc đọc hợp đồng.
Căn hộ dịch vụ (studio, duplex có nội thất, dịch vụ dọn dẹp, bảo vệ) ngày càng phổ biến ở các khu trung tâm TP.HCM như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 3 cũ. Loại hình này tiện hơn phòng trọ truyền thống, nhưng hợp đồng thường do bên cho thuê soạn sẵn. Người thuê vì vậy dễ ký cho nhanh mà không đọc kỹ. Một buổi kiểm tra khoảng 30 phút trước khi đặt cọc có thể giúp bạn tránh được nhiều tháng khó chịu.
Phần A – 6 điểm kiểm tra tận nơi khi đi xem phòng
Kiểm tra áp lực nước, nước nóng và thiết bị riêng như máy giặt ngay khi xem phòng. Ảnh: Q.House
1. Nước: mở hết vòi, xả bồn cầu, chờ nước nóng
Mở cùng lúc vòi lavabo và vòi sen để xem áp lực nước có tụt không. Xả bồn cầu, chờ xem nước có tự đầy lại bình thường không. Bật bình nóng lạnh vài phút xem nước có nóng lên không. Nhìn kỹ chân tường phòng tắm và sàn quanh bồn cầu: vết ố vàng, gạch bong hay mùi hôi thường là dấu hiệu rò rỉ đã có từ lâu.
2. Điện: có đồng hồ riêng không, tính giá bao nhiêu
Hỏi thẳng căn hộ có công tơ điện riêng hay đi chung, và mỗi số điện tính bao nhiêu tiền. Theo Thông tư 60/2025/TT-BCT của Bộ Công Thương, người thuê nhà để ở được tính tiền điện theo định mức bậc thang. Cứ 4 người thuê được tính là 1 hộ. Với hợp đồng dưới 12 tháng mà chủ nhà không kê khai được số người ở, toàn bộ lượng điện được tính theo giá bậc 2. Tổng tiền điện chủ nhà thu cũng không được vượt hóa đơn của bên bán điện. Nếu bên cho thuê báo giá cố định như 3.500 hay 4.000 đồng/số, bạn nên hỏi lại cách họ tính ra con số đó.
3. Ẩm mốc và thấm dột
Mở tủ quần áo âm tường, nhìn góc trần và mặt sau rèm cửa. Đây là những chỗ nấm mốc xuất hiện trước tiên. Nếu xem phòng vào mùa mưa, hãy hỏi phòng đã từng bị thấm chưa và xử lý thế nào. Một căn hộ có cửa sổ hoặc ban công thông gió sẽ dễ giữ khô ráo hơn nhiều so với phòng kín chỉ có máy lạnh.
4. Cách âm: thử nghe vào giờ cao điểm
Nếu được, hãy đến xem phòng hai lần: một lần ban ngày và một lần buổi tối. Đóng cửa lại, đứng im khoảng một phút để nghe tiếng xe, tiếng hàng xóm và tiếng máy nén lạnh trên mái. Tiếng ồn là thứ không sửa được sau khi đã ký, nên đáng bỏ thêm 15 phút để thử.
5. An ninh và phòng cháy
Kiểm tra khóa cửa phòng (khóa vân tay hay chìa cơ, ai đang giữ chìa dự phòng), camera ở khu vực chung, cổng có giờ đóng mở không. Đi thử lối thoát hiểm, xem có bình chữa cháy ở hành lang và cầu thang bộ có bị chất đồ chắn lối không. Đây là những điều tòa nhà cho thuê buộc phải đảm bảo, không phải tiện ích thêm.
6. Wi-Fi, sóng điện thoại và đồ dùng đi kèm
Chạy thử một bài kiểm tra tốc độ mạng ngay trong phòng, nhất là nếu bạn làm việc tại nhà. Sau đó liệt kê từng đồ nội thất và thiết bị đi kèm (máy lạnh, tủ lạnh, máy giặt, bếp, rèm…) và ghi rõ tình trạng. Danh sách này sẽ là phụ lục bàn giao ở Phần B.
Phần B – 6 điểm phải đọc kỹ trong hợp đồng
Khu vực chung, thang máy và lối thoát hiểm là một phần của điều kiện ở, nên được nhắc trong hợp đồng. Ảnh: Q.House
7. Người ký có quyền cho thuê không
Hỏi xem giấy tờ sở hữu căn nhà, hoặc hợp đồng ủy quyền hay hợp đồng thuê lại nếu người đứng ra cho thuê không phải chủ nhà. Đối chiếu tên trên giấy tờ với CCCD của người ký. Theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 164), hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng. Vì vậy chính bạn phải tự kiểm tra bước này.
8. Tiền cọc: bao nhiêu, khi nào hoàn, bị trừ vì lý do gì
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng được thực hiện xong, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thuê. Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện, họ mất cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải trả gấp đôi, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. "Thỏa thuận khác" chính là chỗ cần đọc kỹ. Hợp đồng nên ghi rõ: thời hạn hoàn cọc (ví dụ 7 ngày sau khi trả phòng), những khoản được phép trừ (hư hỏng ngoài hao mòn thông thường, hóa đơn còn nợ), và việc trừ phải dựa trên biên bản bàn giao.
9. Giá thuê, phí dịch vụ và lộ trình tăng giá
Tách bạch từng khoản: tiền phòng, phí dịch vụ (dọn dẹp, giữ xe, thang máy, rác), Internet, nước tính theo khối hay theo người. Quan trọng nhất là điều khoản tăng giá: bao lâu được điều chỉnh một lần, tối đa bao nhiêu phần trăm, phải báo trước bao nhiêu ngày. Luật Nhà ở 2023 (Điều 172) cho phép bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê tăng giá bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước theo thỏa thuận. Nếu hợp đồng không ghi gì, bạn sẽ khó dựa vào quyền này.
10. Chấm dứt hợp đồng trước hạn
Công việc thay đổi, chuyển nơi làm việc là chuyện thường gặp. Hãy hỏi trước: nếu bạn muốn dọn đi trước hạn thì phải báo trước bao lâu, có mất cọc không, có được tìm người thuê thay không. Ngược lại, trong trường hợp nào chủ nhà được lấy lại phòng. Thông thường các hợp đồng yêu cầu báo trước khoảng 30 ngày. Con số cụ thể nên được ghi rõ thay vì chỉ nói miệng.
11. Biên bản bàn giao có ảnh kèm theo
Đây là giấy tờ quyết định bạn có nhận lại đủ cọc hay không, nhưng lại hay bị bỏ qua nhất. Biên bản nên liệt kê đồ đạc, chỉ số điện nước lúc nhận phòng, tình trạng tường, sàn, thiết bị. Chụp ảnh hoặc quay video toàn bộ căn hộ, nhờ hai bên cùng ký và mỗi bên giữ một bản.
12. Ai lo đăng ký tạm trú
Người ở từ 30 ngày trở lên ngoài nơi thường trú phải đăng ký tạm trú. Từ 15/12/2025, theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP, cá nhân không đăng ký có thể bị cảnh cáo hoặc phạt 500.000–1.000.000 đồng. Người thuê có thể tự làm qua ứng dụng VNeID nếu có tài khoản định danh mức 2, nhưng cần chủ nhà xác nhận đồng ý và cung cấp số định danh. Hãy thỏa thuận ngay từ đầu ai sẽ làm và chủ nhà hỗ trợ trong bao lâu.
Biên bản bàn giao 1 trang: mẫu người thuê tự lập được
Biên bản bàn giao nên ghi cả tình trạng cửa, khóa và số chìa/thẻ. Ảnh: Q.House
Bạn không cần mẫu phức tạp. Một trang A4 với các mục sau là đủ:
- Thông tin hai bên, địa chỉ và số phòng, ngày giờ bàn giao.
- Chỉ số công tơ điện, đồng hồ nước, kèm ảnh chụp.
- Bảng đồ đạc: tên, số lượng, tình trạng (mới, đã qua sử dụng, có vết trầy ở đâu).
- Số chìa khóa, thẻ từ, đã đăng ký vân tay chưa.
- Những điểm hư hỏng có sẵn mà chủ nhà cam kết sửa, kèm hạn chót.
- Chữ ký hai bên, kèm đường link thư mục ảnh hoặc video đã chụp.
Ba sai lầm người thuê hay gặp
- Đặt cọc giữ chỗ trước khi đọc hợp đồng. Tiền cọc đã chuyển thì bạn mất đi thế thương lượng các điều khoản còn lại.
- Chỉ thỏa thuận miệng. "Tháng sau anh lắp thêm kệ" hay "điện tính giá dân" cần được ghi vào hợp đồng hoặc biên bản.
- Không chụp ảnh lúc nhận phòng. Khi trả phòng, mọi vết trầy đều có thể bị tính là do bạn gây ra.
Một căn hộ tốt không chỉ là căn đẹp trong ảnh đăng tin. Đó là nơi mà các điều kiện ở, chi phí và trách nhiệm của hai bên được nói rõ từ ngày đầu. Giữ checklist này trong điện thoại và dành thêm nửa giờ cho mỗi lần đi xem phòng, bạn sẽ có một khởi đầu nhẹ nhàng hơn ở nơi ở mới.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Quy định có thể thay đổi; nên đối chiếu văn bản gốc khi áp dụng.
Nguồn tham khảo
- Luật Nhà ở 2023 (Điều 163, 164, 172) – tổng hợp tại LuatVietnam và Thư Viện Pháp Luật
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328 về đặt cọc) – LuatVietnam
- Thông tư 60/2025/TT-BCT về giá điện cho người thuê nhà – LuatVietnam
- Nghị định 282/2025/NĐ-CP và đăng ký tạm trú qua VNeID – LuatVietnam
Q.House tổng hợp
