Phát triển nhà ở xã hội muốn thành công phải có chiếc kiềng với đủ “ba chân”: nguồn vốn ưu đãi, chính sách phù hợp và thủ tục đơn giản, tường minh. Cuộc giám sát tối cao của Quốc hội về nhà ở xã hội trong năm 2024 liệu có mang đến chiếc kiềng này?
Làm việc với tám bộ, ngành và 12 địa phương
“Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” là một trong hai chuyên đề giám sát tối cao của Quốc hội trong năm 2024.
Trong đó, với nhà ở xã hội (NƠXH), mục đích giám sát là đánh giá khách quan, toàn diện tình hình và kết quả thực hiện chính sách, pháp luật về phát triển NƠXH từ năm 2015 đến hết năm 2023. Không chỉ xác định các kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân, cuộc giám sát còn nhằm rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật về phát triển NƠXH.
Theo kế hoạch, đoàn giám sát sẽ tập trung vào các vấn đề như: chương trình, kế hoạch, các hình thức phát triển NƠXH; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách; quỹ đất, nguồn vốn để xây NƠXH; việc thực hiện dự án (bao gồm trình tự, thủ tục đầu tư); loại nhà và tiêu chuẩn, quy chuẩn NƠXH; việc xác định giá và nguyên tắc thuê, thuê mua, bán; quản lý, vận hành.
Dự kiến, từ cuối tháng 4 đến hết tháng 7-2024, đoàn giám sát làm việc với tám bộ, ngành, cơ quan trung ương gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước. Đồng thời, tổ chức giám sát trực tiếp tại 12 địa phương, gồm các thành phố như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và các tỉnh Bình Dương, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên. Tại các địa phương, đoàn giám sát sẽ đi khảo sát thực tế tại các dự án NƠXH.
Đầu tháng 8-2024, đoàn giám sát làm việc với Chính phủ để thống nhất nội dung của báo cáo giám sát. Dự thảo báo cáo giám sát sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp tháng 8-2024, sau đó tiếp tục được hoàn thiện để trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10-2024.
Nên mở rộng tới Luật Nhà ở năm 2023
Ngay sau khi kết thúc kỳ họp thứ 7 của Quốc hội (ngày 29-6), các đoàn công tác của đoàn giám sát sẽ tiến hành làm việc với các địa phương và các bộ, ngành. Riêng Đoàn công tác số 3 đã tranh thủ thời gian giữa hai đợt họp của Quốc hội để làm việc với TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương và Cần Thơ. Phản ánh của các địa phương cho thấy nguồn cung NƠXH không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Khó khăn trong phát triển NƠXH có thể chia thành ba nhóm chính: thiếu vốn; chính sách chồng chéo, không phù hợp và thủ tục phức tạp, mất nhiều thời gian.
Chẳng hạn, để được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án NƠXH vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn. Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính và doanh nghiệp phải mất 1-2 năm để thực hiện. Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai, dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Không chỉ doanh nghiệp, đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH cũng phải chịu gánh nặng thủ tục. Không phân biệt hình thức hỗ trợ, họ đều phải bảo đảm đủ ba điều kiện: chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có NƠXH, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… Những quy định này khiến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.
Hoặc các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH tuy có nhưng không thực chất nên không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Chẳng hạn, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở để kinh doanh nhà ở thương mại, được vay vốn với lãi suất ưu đãi…
Tuy nhiên, đối tượng hưởng các ưu đãi này lại là người dân chứ không phải chủ đầu tư. Bởi theo quy định hiện hành thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH. Một bất hợp lý nữa là giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp… trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên khó thu hút doanh nghiệp.
Và, như các doanh nghiệp bất động sản khác, chủ đầu tư dự án NƠXH đang rất khó khăn về vốn trong tiếp cận vốn ngân hàng. Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho NƠXH đến nay mới giải ngân được 1.144 tỉ đồng, trong đó 1.133 tỉ đồng giải ngân cho chủ đầu tư tại 11 dự án và 11 tỉ đồng cho người mua nhà tại bốn dự án.
Luật Nhà ở năm 2023 đã hóa giải phần nào các vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục, ưu đãi khi đầu tư NƠXH.
Ví dụ, luật quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án NƠXH và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư dự án NƠXH được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH, được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng không bị bắt buộc phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NƠXH, thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tùy điều kiện thực tế của địa phương.
Luật Nhà ở năm 2023 cũng bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua NƠXH, chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập để giúp người dân dễ tiếp cận; đối với trường hợp thuê NƠXH thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng. Đồng thời, luật hoàn thiện hơn việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH để đảm bảo đồng bộ với pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu; quy định cụ thể phương pháp, thời điểm xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH.
Dự kiến, Luật Nhà ở năm 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 thay vì từ ngày 1-1-2025 như quy định trước đây. Theo đó, các văn bản hướng dẫn thi hành, bao gồm nghị định về phát triển và quản lý NƠXH, sẽ phải được ban hành và có hiệu lực cùng thời điểm.
Trong khi đó, về thời gian, phạm vi giám sát của Quốc hội là từ năm 2015-2023. Dù vậy, đoàn giám sát vẫn cần mở rộng đánh giá, liên hệ tới các chính sách về NƠXH trong Luật Nhà ở năm 2023 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này nhằm hai mục đích.
Một là, bảo đảm các chính sách, thủ tục thuận lợi hơn cho chủ đầu tư dự án NƠXH và người thụ hưởng thực sự đi vào cuộc sống, tránh trường hợp luật cởi mở, thông thoáng nhưng nghị định, thông tư lại siết, lại đặt ra các điều kiện không cần thiết.
Hai là, có được những đề xuất về hoàn thiện chính sách, pháp luật về NƠXH đúng trọng tâm, có giá trị trong giai đoạn tới.
Liên quan đến nguồn vốn, bên cạnh việc đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn ưu đãi cho NƠXH hiện nay thì từ thực tế làm việc với các bộ, ngành, địa phương, đoàn giám sát cũng cần có những phân tích và đề xuất liên quan đến các định hướng mới nêu trong Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24-5-2024 của Ban Bí thư về phát triển NƠXH.
Cụ thể như: Nhà nước tập trung phát triển NƠXH cho thuê khu vực đô thị bằng nguồn vốn đầu tư công; nghiên cứu hình thành Quỹ Phát triển NƠXH, hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển NƠXH dài hạn, bền vững… Đây sẽ là căn cứ để Quốc hội có những quyết sách đúng, trúng và mạnh mẽ hơn nhằm hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp của người dân.
Theo Cẩm Hà – Báo Kinh tế Sài Gòn
